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讨厌数学的你

  还记得《皇帝的新衣》教给我们的那堂逻辑课吧?当大家都知道皇帝没穿衣服,却没有人敢说出来时,我们拥有的是“共有知识”;只有当那个小孩喊出来“他没穿衣服!”,大家才知道原来大家都知道皇帝没穿衣服,这时这个知识就变成“公共知识”。跳出童话看世界,你会知道为什么在特定的环境中人们会显得那么蒙昧,并不是他们不知道,而是他们害怕知道的后果。

  中国的房地产行业里存在怎样的“共有知识”和“公共知识”呢?我想“共有知识”应该就是“人口红利、增长红利将尽,开发势必走向持有,存量市场已经到来”。这个共识的形成其实由来已久,只是到了那年陈淮组织的内部交流会上,被时任万科北京区域总的毛大庆喊出来,才一下子变成了“公共知识”。这一声喊带来了两个直接的浪潮,一个是房地产高管的轻资产创业潮(当然毛大庆就在其中),另一个就是房地产企业的多元化浪潮。

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  虽然至今大约五年过去了,这两股浪潮都遇到了不同的阻力,都发生着不同程度的“为活而活”的妥协,但是趋势不改,他们都知道过去已经回不去了。就拿最近来说,人们津津乐道的要么是哪家房企的资金断裂,要么就是看起来慌不择路的向互联网致敬。就连全球货币的大放水这样看起来肯定利好房地产资产价格的老兴奋剂,也没法让他们兴奋起来,他们预感这次会大不同。于是就发生了许多外人看起来有点奇怪的事情,融创不疯了,万科开始养猪了,恒大在倾销,老潘在清仓,物业公司成了香饽饽,市盈率要远远高于他们的母公司。

  当我们跳出房地产来看这个世界,我们会惊讶的发现,原来这个世界运转的逻辑早已改变。原来的世界供不应求,谁拥有资源和资本,谁就是老大,享受资本利益最大化。如今的世界到处都是产能过剩,资本可以用泛滥来形容,最终消费者成了各种力量竞相讨好的对象,谁拥有用户最多,谁才是老大。

  今天很多房地产企业困惑的是,他们在拼命的拿地,拼命的卖房,他们却越来越难赚到钱了。被金融机构打劫一道也就罢了,谁叫你没有高杠杆就没法实现高周转呢;被渠道狠狠的宰了一刀,就让他们实在想不通,到底谁才是甲方?为何甲方赚的还不如乙方多?

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  当然,并非所有人都活在蒙昧之中。有的人明明已经知道那已经是“公共知识”了,却还想当鸵鸟骗自己,说“好日子还长着呢”,情愿活在新闻联播的美好世界里不出来。有的人既然已经看明白了,就果断的开始行动,哪怕得罪同行,哪怕背负骂名。

  以我个人观察的视角,在这场疫情中,有两个企业的玩法明显高出同行一大截。一个就是恒大的全民卖房,一个全网收定金的举动,不仅提前收获了刚需、改善、投资、投机等各类客户,而且给各类经纪人以带客入口,完全绕开了传统中介渠道,同时还沉淀了一大笔流动性极好的现金!拿数据说话,一季度结束,全行业都是断崖式下跌,恒大披露的数据却是全面逆袭!另一个就是革自己命的贝壳,大家以为它不过是链家的一个线上平台,谁知它叫“ACN”,是真正的经纪人平台,谁只要私域强大,有足够的客户粘性(就像《安家》中的徐姑姑),谁就可以不依赖线下实体门店而分享平台收益。这当然会引发小经纪的不满,但你如果看过左晖的那篇回应,你就会知道他所看到的未来。一路走来,他们干倒的那些对手,并不是输给了他们,而是输给了时代。

  最近有很多人问我在这个时点对房地产资产的态度,该投还是该卖?我说:房地产的特点就是“不动产”,而且已经变成要“大宗交易”的不动产,所以比资产价格更值得关心的应该是流动性问题。特别是当做投资考虑时,现金流比利润更重要,要么看经营现金流,要么看融资现金流,两者有一个出问题都是大问题。所以我只看有经营现金流的商业地产,只看是否有融资接续方案的商业地产投资。

  记得蔡雪梅创业时曾感慨“‘衣食住行’四大刚需就差‘住’没被互联网改造了”,其他三类在“互联网+”之下都发生了消费行为的逆转,“住”的不动产性令其在消费行为上似乎始终只能处于被动,只能等人来,人要不来就没法形成交易或消费,就不会产生价值。所以对于“住”的投资,选址至关重要,选错了地方往往就意味着万劫不复(比如很多生造出来的文旅地产项目)!当然也有例外,比如万达就曾成功的创造了“一个万达广场就是一个城市的中心”这样的逆天改命案例(比如五角场万达),但那更多的恐怕还是因为城市向外延发展的预见性踩点,而非本身拥有多强的号召力,吸引人来。

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  目前看来能解决不动产流动性的“唯一”办法就是资产证券化,最纯粹的就是REITs,所以业界翘首期盼了十几年,出来一个“准REITs”、“类REITs”就欢欣鼓舞。业内普遍预期,受疫情影响,这么严重的经济大衰退应该会刺激政府拿出更直接有效的救市政策,REITs开闸有先例可循,值得期待。这不,基础设施REITs已经明文出台,大家奔走相告“终于来了”!可是,就如同我很早以前就预测过的一样,中国金融创新政策出台的初衷都是基于为国有经济体脱困,股市开闸是为了国企脱困,这次的基础设施REITs为的还是解救地方投资平台。这个新政里好像半个字都没提房地产,实在是轮不到纯市场化运作的房地产项目。不过既然能打开一条缝,就依然会有光亮,“新基建”的功课要好好学,才有可能借道搭车。

  有人问我:如果开发商都意识到要做存量市场,都转型做运营商,以他们的资源调度能力和融资渠道,对那些还处于起步阶段市场化的独立机构来说是否会是绝对的优势?我说:以我对中国商业地产十几年发展历程的观察来说,未必!特别是那些习惯“销售滚资产”逻辑的,他们在生产环节无疑是有巨大的产能优势,但结果不过是制造出来更大的过剩和更虚高的资产泡沫,他们制造的鸡肋资产会成为城市更新的标的,他们当中的大部分永远都不可能迈过那道浅浅的海峡。

  有几个根本原因会注定房地产企业转型的失败。1、资本属性的不匹配,短钱无法长投;2、KPI考核的短期结果导向不利于长期目标的培育;3、巨大的业务收入差距决定无法从内部孵化第二曲线创新;4、短期利益驱使会导致生态链关系均为利益的刚性博弈,大难临头(比如这次疫情)就会各自算账,两败俱伤;5、商业地产的困境在于传统逻辑下的上限锁死,不能从根本改变租金差的思维,就只能陷入同质化竞争的红海,逃不出低利润价格竞争的魔咒。

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  就像我们这些年看到的那些地产创新失败案例:小企业的创新往往表现为投机式的“追风口”,变成2VC的创业,这是因为对他们来说活着才是最重要的,有奶便是娘;中企业虽然度过了生死期,但很容易形成思维惯性,关注点总在局部痛点,哪疼医哪,所以也永远走不出老路;大企业有强烈的创新意识,但麻烦在于机制已经僵化,既得利益者没有动力做任何改变,所以他们的内部创新往往流于表面。

  真正的创新者注定只会是少数人,一类是乔布斯、马斯克这样的天纵奇才,上帝派他们来这个世界就死来改变世界的;一类是像林清玄孙来春这样置于死地而后生的被动觉悟者,不变则亡;还有一类是像司徒文聪那样的始终保持领先时代的商业嗅觉的老法师,他们的创新有章可循。创新往往是大多数人看不懂甚至会嘲笑的,所以创新是学不来的,当创新变成世人都认可的引领,创新者早已成为头部,享受最顶层的定价权。创新就是这样,不能承受孤独,就不配独享荣光!

  回到题目里的那个问题:作为行业的风向标,万科都养猪去了,房地产还值得投资吗?我的回答是:作为全球仅存未破的资产泡沫,大多数房地产(无论是资产还是企业)都已不具有投资价值,不要去投那些注定要沉没的船,要去投那些能带领大家走出迷航的船长,投对人才是最正确的投资策略。