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讨厌数学的你

  2019年,伴随着“房住不炒”理念的持续深入,房地产行业发展进入“换挡期”。龙头房企凭借较强的规模优势,持续引领行业发展,与此同时,部分房企通过坚守品质、精准投资、强化管理等,在业绩增长、盈利水平及稳健经营等方面表现出色,推动企业综合实力提升,同时也为其他企业提供一定借鉴意义。本文初选了50家上市房企为研究对象,从业绩增长、盈利水平及稳健经营三个方面进行分析,挖掘企业经营策略。

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  深耕核心城市群,促业绩稳增长

  图1不同销售规模上市房企2019年销售金额情况

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  2019年,全国商品房销售总额近16万亿,上市房企销售业绩稳步增长。分阵营来看,2000亿元以上阵营企业销售额同比增长率均值相对较低,其中,销售额3000亿元以上企业增长率均值仅12.1%;1000-2000亿元阵营企业销售额均值为1308.5亿元,增长率均值为24.2%;1000亿元以下阵营企业销售额增速较高,同比增长率均值为25.5%。

  从具体企业来看,一方面上市房企坚持深耕核心城市群,通过把握高潜力区域市场需求实现了销售业绩的快速增长。世茂房地产紧随国家发展步伐,在国家战略重点区域:京津冀、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等核心城市群持续深耕,重点布局经济发展水平较高及需求旺盛的一二线及强三四线城市,销售金额同比增长率达47.6%。另一方面,上市房企坚守产品品质,通过打造高质量产品赢得市场。宝龙地产通过持续加强产品研发、准确定位产品、严格要求质量、不断提高操作大盘的能力等,销售金额同比增长率达47.1%,高出1000亿元以下阵营企业销售额增长率均值21.6个百分点。

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  精准投资、强化管理,提升企业盈利水平

  图2 不同销售规模上市房企2019年净利润率及净资产收益率情况

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  2019年,房企盈利空间面临较大下行压力,上市房企通过提升运营能力来保障盈利空间。分阵营来看,销售额为2000亿元以上企业盈利能力较高,净利润率及净资产收益率均值分别为15.7%和21.9%;销售额为1000-2000亿元企业受规模诉求更为强烈等因素影响,盈利能力略低于其他两个阵营企业,净利润率及净资产收益率均值分别为11.1%和17.8%;销售额1000亿元以下企业净利润率及净资产收益率均值分别为17.1%和18.5%。

  从企业来看,一方面上市房企通过精准投资提高毛利率水平,拓展企业盈利空间。2019年,中国海外发展通过把握一二线城市发展机遇,不断提高企业运营效率,严格控制各项成本支出等措施,毛利率为33.7%,净利润率为25.4%,继续维持行业领先水平;德信中国持续拓展富有发展潜力的城市和优质土地资源,坚持以销定产,通过多元化的拿地方式,较好地控制了土地获取成本,为企业赢得了较大盈利空间,其净利润率为23.4%。另一方面,上市房企通过标准化精细化管理提质增效,保障企业盈利空间。滨江集团通过标准化管理及工程成本的精细化控制,三项费用率仅为7.43%,明显低于百强企业均值,同时,滨江集团具有较强的融资优势,综合融资成本率仅为5.6%,比肩龙头房企,较低的三项费用率及融资成本率有效保障了企业盈利空间,其净利润率为15.9%。此外,上市房企通过完善激励制度,充分调动各方积极性,提升运营效率,保障盈利水平。如雅居乐集团通过提升内部管理水平、优化经营管理模式、完善人才培训制度等,提升运营效率,保障企业盈利水平,企业2019年净利润率为15.3%。

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  坚持稳健发展策略,持续优化债务结构

  图3 不同销售规模上市房企2019年资产负债率及偿债能力情况

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  2019年,行业融资环境整体偏紧,同时销售端持续承压,上市房企在业绩规模持续增长的同时,财务状况保持稳健。分阵营来看,销售额1000-2000亿元企业规模扩张意愿相对强烈,资产负债率保持相对较高水平,资产负债率均值达82.1%,但仍处于合理范围;销售额1000亿元以下企业偿债能力相对较强,流动比率及速动比率均值分别为1.52及0.64。

  坚持稳健的财务策略,合理控制投资规模,持续优化债务结构。从具体企业财务表现来看,2019年中国海外发展财务结构稳健,其资产负债率仅为60.1%,流动比率及速动比率分别为2.17、0.66,稳健的财务状况为企业持续运营及未来的稳步增长提供稳固的基础;花样年控股寻求稳健发展,积极进行债务管理,其资产负债率维持在行业合理水平,速动比率为0.74,短期偿债能力较强,财务安全边际较高,同时花样年控股通过发行债券等措施优化财务结构,有效降低短期负债;景瑞控股坚持稳健的财务管理原则,注重维持健康的现金流及保证资金安全,其资产负债率为82.6%,处于合理范围,流动比率为1.26,速动比率为0.71,偿债能力较强,同时企业通过发行优先票据优化债务结构。

  结语:在房住不炒的大背景下,房地产企业间竞争日趋激烈,打造核心竞争力,提高企业发展壁垒,成为企业能够持续经营的重要因素。对于房企而言,应更加关注需求变化,坚守品质,深耕核心城市群等区域,提升销售规模;通过精准投资及强化运营能力,降本增效提升盈利水平;坚持稳健发展策略,优化债务结构并高度重视现金流安全。