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讨厌数学的你

  REITs本次主要针对的是基建类,而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模。REITs的推出,我认为对中国建筑也是利好的,当然,更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建,另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好,有助于其提高资金利用效率,降低杠杆,并最终能提升其收益率。不过,毕竟当前只是试点,也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程。

  这两天看到基建类REITs的试点来了,此前我在研究Brookfield地产时就和一个身在美国的朋友交流过这个REITs。今天就来说说这个。

  其实作为我们普通投资者来说,知道那么多高大上的意义没多大用,最主要的还是对自己有什么影响。也因此对REITs本身无兴趣的可以直接略过,看后面的对我们普通投资者的影响部分。我个人觉得会对房地产行业产生非常深远的影响,也会对股票市场带来很多变化。

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  基建类REITs来了

  近日证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。另外还有一个《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(下称《指引》)向社会公开征求意见,这可以看做是细则。

  通知里提到了REITs可以盘活存量资产,拓宽社会资本投资渠道,有利于降低债务风险,降低实体经济杠杆,有利于推动基础设施的市场化、规范化健康发展。

  另外还谈到了聚焦重点区域,主要是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。重点行业则是基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目,鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

  02

  REITs是什么?

  REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts,中文名叫房地产投资信托基金。这种信托基金通过发行权益投资证券的方式来募集资金,并且专门投资于不动产领域,并且将投资的收益分配给投资者。REITs既可以投资于房地产,也可以投资基建项目,这次通知里明确了是投资基建项目的,不包括房地产。

  上面提到了权益投资。那么什么又是权益投资呢?简单地说,买股票就是权益性投资,你投资入股了某公司,也是权益性投资。

  这个REITs如果用在了房地产投资上,说白了可以类似于众筹买店铺,然后收了房租给大家分红。只不过一个店铺要几十上百万,普通投资者无力负担。并且店铺投资比较考验投资能力,投资不慎不但收不了多少利息,连带后面转让时还要亏本,也因此分散投资几个店铺,可以平衡这种风险。这种众筹买店铺的投资方式,收益主要来自两方面:一个是收到的房租;一个是店铺的升值。

  也因此,REITs这种方式实际上是降低了投资者的门槛。并且这种基金还可以自由交易,这样流动性就很好。如果你真买了店铺,想要转手卖给别人并不容易。把REITs放在基建领域也是如此。比如收费公路吧,大家众筹去修一条高速公路,然后获得这后面几十年的高速公路收费的收益。也或者去把后面高速公路收费权买过来,每年分红给大家。

  不过通常来说,REITs都要配套以税收优惠政策,其收益才有吸引力。

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  本次基建类REITs的特点

  《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)中明确,基础设施基金要满足以下要求。

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  这说明试点的公募REITs的产品模式,是采用设立封闭式公募基金,然后购买基础设施ABS的方式完成对标的资产的收购。

  这里又涉及一个“ABS”的定义。ABS,全称Asset-backed Securities,中文名资产支持证券,是一种流行的融资性金融工具。简单地说,如果你有一个商铺,每年可以产生非常稳定的租金收入,那么你就把这个未来能够取得的租金收入在当前兑现掉,当前,前提是你得有个折扣。

  举例来说,我拥有这家店铺五年的收租权,但租金需要去年后才能一次性给我,共计100万元。而我现在急需用钱。此时我把它转让给你,你按照7%的贴现率共计付给我70万元。把这个店铺的收租权改为高速公路的收费权,其实情况也是类似的。

  用这种方式可以规避公募基金投资未上市公司或不动产的法律争议,同时可以借助ABS的机制来进行合理估值,降低交易成本。

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  REITs的推出对我们普通投资者的影响

  网上有很多关于REITs的意义的高大上的表达,我这里不赘述了。我就直接说说对我们普通投资者的影响吧。

  首先说一下对房地产市场的影响。

  很多人说了,这不是基建类REITs吗?怎么和房地产又扯上了。我觉得其实大有关系。我们都知道地方政府财政严重依赖于卖地收入,那么卖的这些地都用来干嘛了?其实都用来投资当地的基础设施了。而这些基础设施的投资周期很长,回报很慢,上面沉淀了大量的资金。这不但加大了地方的财政负担,同时也使得地方债务负担很大。所以也使得地方政府都非常依赖于房地产市场。

  现在好了,基建类REITs来了,这些优质的基建类资产的收益权可以转卖给REITs了,这样地方政府可以快速回笼资金,债务负担是不是小了?基础设施投资的资金来源也更多了。这样对房地产的依赖也就大大减少了。

  不仅在政府层面如此。其实最近这十几年里,老百姓手里都有了点钱,但投资实业门槛太高,投资股票都被套牢,还是手里攥套房子最为保值,顺便还能收收房租。再加上,地方政府出于买地收入的考虑,都在努力维护房价只涨不跌。这样的好生意,也自然吸引了老百姓的投资眼光。换句话说,中国老百姓的投资渠道比较少,钱多了没地方去。现在REITs来了,给老百姓多了一个投资渠道。REITs的投资收益率通常要高于债券类的收益,而且门槛比较低。


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  你说,一方面地方政府没有了维护房价的动力,而另一方面老百姓也没有了必须配置房子的需求,房价会不会更加回归理性呢?

  我看很多人尽快放开房地产领域的REITs,但我自己感觉可能时间也未必合适。REITs投资的主要还是有稳定现金回报的资产,国外REITs在地产领域主要也是投资商业地产,而国外的商业地产的租金回报率比较高,换言之,就是商业地产的售价不高。这与国内其实大不相同,国内大部分商业地产的售价很高,租金回报率很低。如果REITs投资地产项目,如果其主要来自于租金回报,则这个回报率就太低了,怎么会有人认购呢?而如果主要依赖于交易价格上涨,而这不是鼓励炒房吗?也因此我觉得,在国内商业地产及住宅地产租金回报率较低(换句话就是房价太高)的情况下,估计不大会放开这块(担心房产炒作)。

  05

  再说一下对股市的影响

  去年12月到1月,当时大家都觉得牛市要来了,于是千万人蜂拥入市,股价大涨。创业板指数从12月到1月仅仅用了一个月时间就上涨了20%。

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  下面是中国建筑的走势,你也可以看出,不到一个月,股价就上涨了20%。

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  下面是万科A的区间涨幅:

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  国金证券这种规模较小的证券股肯定要反映一下:

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  中信证券这种证券龙头,请注意,涨幅比国金证券

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  还要大。

  这说明什么?这充分证明证券市场根本就不缺资金,这些资金只是还没进来。但同时也说明,中国的投资者还是偏向于短线,发现牛市来了就蜂拥而入,意图抄底。

  说这些,又与REITs有什么关系呢?为什么中国的牛市总是很短暂?从去年12月份就可以看出端倪。大家手上有钱买了房子,剩下的钱就放着,等着牛市来了去炒作一把。也因此股市要么不涨,一涨就是暴涨刹不住车。而暴涨之后又是暴跌,永无止境。而我们需要的是一个长期的慢牛,这就需要为这些闲钱找到一个合适的出口。目前我看到有两个,一个就是这个REITs,相当于是给你开拓了新的投资渠道。另一个就是创业板的注册制。注册制一来,股票供应可以伴随行情上涨而放大供应,吸收这些多余的资金,最终将其引导到实体经济中来。

  也因此,对后续的长牛蛮牛,这是一件好事。再有就是对建筑公司的影响。

  我自己持有的是中国建筑。REITs本次主要针对的是基建类,而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模。REITs的推出,我认为对中国建筑也是利好的,当然,更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建,另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好,有助于其提高资金利用效率,降低杠杆,并最终能提升其收益率。不过,毕竟当前只是试点,也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程。

  总的来说,老百姓手里的钱会越来越多去做投资。我之前发过一个图,中国老百姓的财富中70%都在房子上。一方面说明我们的财富还比较少,另一方面,也说明投资渠道的缺乏。随着这些投资渠道越来越多,储蓄搬家是不可少的了。